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Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028. Mais la réforme du DPE de 2026 et le projet de loi Lecornu rebattent les cartes : avant d’engager des travaux, vérifiez d’abord votre nouvelle étiquette.
Si vous possédez une passoire thermique, votre marge de manœuvre dépend de sa classe et de la date. Un logement étiqueté G n’est plus louable depuis janvier 2025, un F le restera jusqu’en 2028. Deux nouveautés de 2026 changent toutefois la donne : la réforme du calcul du DPE et un projet de loi qui pourrait rouvrir la location aux passoires sous condition de travaux.
Avant de paniquer ou de vendre à la hâte, faites le point sur ces évolutions. Elles peuvent vous faire gagner plusieurs années, voire éviter des travaux coûteux.
Le calendrier d’interdiction de location, où en est-on en 2026 ?
La loi Climat et Résilience fixe un calendrier clair pour les logements énergivores. Les classes G sont exclues du marché locatif depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031 et E en 2034. Pour le détail des échéances et des cas particuliers.
Cette interdiction s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail en cours reste valide jusqu’à son terme, mais sa reconduction déclenche les obligations. À cela s’ajoute une mesure souvent oubliée : depuis août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être augmenté tant que des travaux n’ont pas été réalisés.
L’ampleur du sujet est considérable. La France compte environ 5,8 millions de passoires thermiques, soit 15,6 % du parc. Le seul parc locatif privé en recense 1,1 million de biens F ou G, près de 14 % de ce parc selon les données statistiques officielles.
La réforme du DPE de 2026 a peut-être déjà sauvé votre bien
Voici la bonne nouvelle de l’année. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, les logements chauffés à l’électricité voient leur étiquette s’améliorer sans aucuns travaux.
L’effet est massif : le ministère de la Transition écologique estime que 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique grâce à cette seule réforme. Un bien classé F en 2025 sur la base d’un chauffage électrique peut désormais ressortir en E, et donc échapper à l’échéance de 2028. Le bénéfice se reporte sur la marche de 2034, soit six années de visibilité supplémentaires.
Avant tout devis de rénovation, faites réaliser un nouveau DPE selon la méthode 2026. Vous découvrirez peut-être que votre logement n’est plus une passoire au regard de la loi, ce qui annule l’urgence des travaux.
Le projet de loi Lecornu : un sursis sous condition de travaux
Le 23 avril 2026 à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement ont présenté le projet de loi « Relance logement ». Sa mesure phare pour les bailleurs : les logements classés G pourraient redevenir louables, à condition de s’engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les trois ans pour une maison individuelle et dans les cinq ans pour un logement en copropriété.
Le gouvernement justifie ce revirement par le risque de pénurie locative. Entre 650 000 et 700 000 logements seraient concernés. Le texte doit être examiné par le Parlement durant l’été 2026.
Tant que cette loi n’est pas votée, les règles actuelles s’appliquent intégralement. Ne remettez pas un logement G en location en pariant sur une réforme non encore adoptée, vous vous exposeriez à un bail juridiquement fragile.
Rénover, vendre ou conserver : quelle stratégie d’investisseur ?
Une fois votre véritable étiquette connue, trois voies s’offrent à vous. Le tableau ci-dessous résume leurs logiques selon votre situation.
| Stratégie | Quand la privilégier | Point d’attention |
|---|---|---|
| Rénover | Bien bien situé, à fort potentiel locatif, travaux finançables | Coût des travaux et durée du chantier |
| Vendre | Travaux disproportionnés ou copropriété bloquée | Décote des passoires à la revente |
| Conserver | Bien reclassé par la réforme 2026 ou bail en cours | Surveiller les échéances de 2028 et 2034 |
Si vous optez pour la rénovation, le levier fiscal est puissant. Les travaux d’amélioration énergétique sur un bien loué nu sont déductibles via le déficit foncier, dont le plafond majoré de 21 400 € pour la sortie du statut de passoire reste en vigueur jusqu’en 2027. Plusieurs leviers se cumulent pour alléger la facture :
- MaPrimeRénov, dont les montants varient selon vos revenus et les gains énergétiques visés.
- Le déficit foncier majoré, déductible de vos revenus fonciers puis de votre revenu global.
- L’éco-prêt à taux zéro, pour étaler le financement des travaux sans intérêts.
Si les travaux dépassent le potentiel du bien, la revente puis le réinvestissement dans un actif plus performant peut s’avérer plus rentable. La question du choix entre neuf et ancien se pose alors directement, le neuf affichant d’emblée d’excellentes étiquettes énergétiques.
Notre conseil : ne décidez jamais avant d’avoir le DPE 2026 en main et un devis de travaux chiffré. Ces deux documents transforment une décision émotionnelle en calcul d’investisseur.
FAQ : passoire thermique et location en 2026
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non, sauf bail en cours. Les logements G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction. Le projet de loi Lecornu pourrait assouplir cette règle, mais il n’est pas encore voté.
La réforme du DPE de 2026 concerne-t-elle mon logement ?
Si votre bien est chauffé à l’électricité, très probablement. Le nouveau coefficient de conversion améliore automatiquement l’étiquette de nombreux logements. Un nouveau DPE permet de connaître votre classe officielle pour 2026.
Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?
Au 1er janvier 2028 en métropole, au 1er janvier 2031 en outre-mer. Les logements classés E suivront en 2034. Vérifiez bien votre étiquette après la réforme de 2026, car elle peut décaler votre échéance.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?
MaPrimeRénov, l’éco-prêt à taux zéro et le déficit foncier majoré à 21 400 € se cumulent. Ce dernier permet de déduire les travaux de vos revenus fonciers, puis d’imputer une partie sur votre revenu global.
Vaut-il mieux vendre ou rénover une passoire thermique ?
Tout dépend du rapport entre le coût des travaux et le potentiel locatif du bien. Un logement bien situé et finançable mérite la rénovation. Une copropriété bloquée ou des travaux disproportionnés plaident pour la revente.
Un bail signé avant 2025 reste-t-il valide pour un logement G ?
Oui, jusqu’à son terme. L’interdiction s’applique aux nouveaux contrats. En revanche, sa reconduction tacite déclenche les obligations, et le locataire peut déjà exiger des travaux ou une baisse de loyer.
