Vendre ou louer un bien immobilier implique de fournir une série de diagnostics immobiliers obligatoires. Ces expertises techniques, regroupées dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), informent l’acquéreur ou le locataire sur l’état du logement et ses performances. Leur absence ou leur non-conformité peut entraîner des sanctions juridiques et financières. Tour d’horizon complet des diagnostics à prévoir selon votre situation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est sans doute le diagnostic le plus connu et le plus consulté. Il évalue la consommation énergétique du logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le bien reçoit une note de A (très performant) à G (passoire énergétique).
Depuis 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas d’erreur manifeste. Ce diagnostic est obligatoire pour toute vente et toute location, avec une durée de validité de 10 ans.
Attention : depuis 2023, les logements classés G sont progressivement interdits à la location, suivis des logements F en 2028 et E en 2034. Un DPE défavorable peut donc impacter significativement la valeur de votre bien ou sa mise en location.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante concerne tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L’amiante, largement utilisée dans la construction jusqu’à son interdiction, présente des risques graves pour la santé.
Ce diagnostic recherche la présence d’amiante dans les matériaux et produits du logement (toiture, dalles de sol, calorifugeage, faux plafonds). Si aucune trace n’est détectée, le diagnostic a une durée illimitée. En cas de présence d’amiante, des contrôles périodiques sont nécessaires selon l’état de conservation des matériaux.
Le diagnostic amiante est obligatoire pour la vente comme pour la location des biens concernés par la période de construction. Pour plus de renseignements, cliquez ici.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Le CREP, aussi appelé diagnostic plomb, est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le plomb, présent dans les anciennes peintures, peut provoquer le saturnisme, particulièrement dangereux pour les enfants et les femmes enceintes.
Ce diagnostic mesure la concentration en plomb des revêtements. En cas de vente, sa durée de validité est d’un an si du plomb est détecté, illimitée en l’absence de plomb. Pour une location, la validité est de six ans en présence de plomb.
Si le diagnostic révèle un risque d’exposition au plomb, le propriétaire doit réaliser des travaux pour supprimer ce risque avant de louer ou vendre.
Le diagnostic termites et l’état parasitaire
Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones déclarées par arrêté préfectoral comme infestées ou susceptibles de l’être. Ces insectes xylophages peuvent causer des dégâts structurels importants.
Ce diagnostic a une durée de validité très courte : six mois pour une vente. Il n’est pas obligatoire pour la location, sauf disposition locale contraire. Au-delà des termites, certaines régions imposent également un état parasitaire plus large incluant les mérules et autres champignons lignivores.
Le diagnostic gaz et électricité
Les installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de 15 ans doivent faire l’objet de diagnostics spécifiques. Ces expertises vérifient la conformité et la sécurité des installations pour prévenir les risques d’incendie, d’explosion ou d’électrocution.
Ces diagnostics ont une validité de trois ans pour une vente et de six ans pour une location. Ils identifient les anomalies et les dangers potentiels, mais n’obligent pas à effectuer des travaux de mise aux normes avant la transaction (sauf danger imminent).
Le diagnostic assainissement
Le diagnostic assainissement concerne les biens non raccordés au réseau public d’assainissement collectif et disposant d’une installation autonome (fosse septique, micro-station d’épuration).
Ce contrôle, réalisé par la commune ou son délégataire (SPANC), vérifie le bon fonctionnement et la conformité de l’installation. Il est obligatoire uniquement pour la vente, avec une validité de trois ans. Si l’installation est non conforme, l’acquéreur devra réaliser les travaux nécessaires dans un délai d’un an après l’achat.
L’état des risques et pollutions (ERP)
L’ERP (anciennement ERNMT) informe sur les risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrain), miniers, technologiques et la pollution des sols auxquels le bien est exposé.
Ce document, que le propriétaire peut remplir lui-même en consultant les bases de données préfectorales, a une validité de six mois. Il est obligatoire pour toute vente et location dans les zones à risques définies par arrêté préfectoral.
Le métrage Loi Carrez et Loi Boutin
Le métrage Loi Carrez est obligatoire pour la vente d’un lot en copropriété. Il certifie la surface privative du bien (surfaces de plancher closes et couvertes d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m).
Pour la location, c’est le métrage Loi Boutin qui s’applique, avec un calcul légèrement différent excluant certaines surfaces. Ces metrages n’ont pas de durée de validité, sauf en cas de travaux modificatifs.
Qui réalise les diagnostics et à quel coût ?
Tous les diagnostics, à l’exception de l’ERP et des métrages que vous pouvez réaliser vous-même, doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié et disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
Le coût total du DDT complet varie généralement entre 200€ et 600€ selon la surface du bien, sa localisation et le nombre de diagnostics nécessaires. Ces frais sont à la charge du vendeur ou du bailleur.
Les sanctions en cas de manquement
L’absence de diagnostics obligatoires peut entraîner l’annulation de la vente ou du bail, des dommages et intérêts, voire des sanctions pénales. Dans certains cas, l’acquéreur peut obtenir une réduction du prix ou le locataire une diminution du loyer.
Respecter ces obligations protège juridiquement le vendeur ou le bailleur et garantit la transparence de la transaction immobilière.
