L’acquisition d’un bien immobilier en France s’accompagne de plusieurs taxes et frais obligatoires qui augmentent le coût total de l’opération. Connaître leur nature, leur montant et leurs impacts permet de mieux préparer son budget et d’éviter les surprises. En 2025, ces impôts évoluent avec notamment une hausse progressive des droits de mutation dans certains départements. Cet article fait le point sur les principales taxes à l’achat immobilier pour mieux comprendre le cadre fiscal actuel.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : la taxe principale
La taxe la plus lourde lors d’une acquisition est sans doute celle appelée droits de mutation à titre onéreux (DMTO) , communément désignée sous le nom de « frais de notaire ». Elle représente une part importante du coût total et varie selon que le bien est ancien ou neuf.
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Pour un bien ancien , les DMTO se situent autour de 5 à 6% du prix d’achat, incluant la taxe départementale.
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Pour un bien neuf , cette taxe est réduite, généralement autour de 2 à 3% .
Hausse des DMTO en 2025
Depuis mars 2025, de nombreux départements ont relevé de 0,5 point le taux du DMTO , passant par exemple de 4,5% à 5%. Cette augmentation progressive devrait aboutir à une augmentation pouvant atteindre 10% sur trois ans. Par exemple, pour un bien de 300 000 euros , cela se traduit par un surplus de frais d’environ 1 500 euros .
Une exception notable concerne les primo-accédants : la hausse ne s’applique pas à la tranche de prix Inférieure à 250 000 € pour un logement destiné à être la résidence principale, ce qui leur offre un coup de pouce fiscal important. En savoir plus sur ce sujet en visitant cette page.
La taxe foncière et la taxe d’habitation, impôts locaux à prévoir
Bien que ces taxes ne soient pas directement liées à l’achat, il faut les prendre en compte dans le budget à prévoir.
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La taxe foncière est due par le propriétaire chaque année. Son montant varie fortement selon la localisation et la commune.
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La taxe d’habitation devient progressivement limitée pour les résidences principales, mais peut rester due pour les résidences secondaires.
S’informer en montant sur ces charges locales permet de mieux anticiper les frais annuels liés au bien.
La TVA immobilière
La TVA immobilière concerne principalement les achats dans le neuf ou sur plans (VEFA).
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Son taux est en général de 20% sur le prix du bien.
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Des taux réduits (5,5%) peuvent s’appliquer dans certaines zones spécifiques pour encourager la rénovation ou l’achat de logements sociaux.
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La TVA est directement intégrée dans le prix d’achat, contrairement aux droits de mutation.
Les frais de notaire
Les « frais de notaire » incluent essentiellement les DMTO, mais aussi :
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Les émoluments du notaire : rémunération réglementée pour les services juridiques.
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Les débours : frais engagés pour l’acquisition d’actes publics, cadastre, etc.
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Annexes fiscales diverses.
Ces frais représentent généralement entre 7 et 8% du prix d’achat pour un bien ancien, et environ 2 à 3% dans le neuf.
La fiscalité sur les plus-values immobilières
Si le bien acheté est destiné à la revente, il faut prendre en compte la fiscalité sur la plus-value immobilière à la revente :
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Depuis 2025, la loi a réduit les abatements pour la durée de détention, ce qui peut entraîner une plus grande imposition pour les plus-valeurs.
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L’impôt est composé de 19% d’impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux.
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Les résidences principales sont exonérées de plus-value sous conditions.
Cette taxe influence la stratégie d’investissement et la durée de détention envisagée.
Autres taxes et contributions éventuelles
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La taxe d’aménagement peut s’appliquer lors de constructions ou de travaux.
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La TVA sur les terrains à bâtir est différente et impacte également le prix d’achat.
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Selon les régions et collectivités, des taxes locales spécifiques peuvent s’appliquer.
anticiper les taxes pour un achat réussi
L’achat immobilier ne se limite pas au prix affiché du bien. Les taxes à l’achat, droits de mutation, frais de notaire, TVA et plus-values potentielles constituent un coût significatif à ne pas négliger.
Pour préparer au mieux son projet, il est recommandé de :
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Renseignez-vous précisément sur les taux applicables dans la zone ciblée.
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Vérifier son éligibilité aux exonérations ou abattements (primo-accédant, résidence principale).
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Consultez un notaire ou un conseiller fiscal afin d’évaluer l’impact fiscal global.
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Prévoir un budget global intégrant toutes les taxes et frais pour éviter les mauvaises surprises.
En 2025, la hausse progressive des droits de mutation impose une meilleure préparation financière, mais la transparence sur les impôts permet aussi de sécuriser durablement son investissement immobilier.
